Dúvidas Frequentes

  • 1. Fundo de Reserva vs Fundo de Maneio. Quais as diferenças?

    As despesas de um condomínio podem ser de várias ordens. Para as manter organizadas, a Lithoespaço sugere a divisão de contas: distinguir o Fundo Comum de Reserva do Fundo de Maneio pode ser vantajoso.

    Segundo o Decreto-Lei nº 268/94 de 25 de outubro, o Fundo Comum de Reserva é obrigatório e destina-se a custear as despesas de conservação do edifício ou de um conjunto de edifícios.

    A contribuição de cada condómino é deliberada em assembleia, num mínimo de 10% do valor correspondente à sua comparticipação nas despesas do condomínio, não existindo montante máximo para a mesma.

    O Fundo Comum de Reserva deve ser depositado numa instituição bancária, preferencialmente numa conta a prazo, cabendo a sua gestão à assembleia de condóminos e ao administrador.

    Esta conta bancária servirá apenas para cobrir despesas de obras de conservação e beneficiação das partes comuns do prédio, devendo esta informação constar em ata.

    O Fundo de Maneio trata-se do fundo monetário que reúne as quotas dos condóminos, depositadas numa conta de utilização corrente, para cobrir despesas comuns e regulares como limpeza, manutenção, eletricidade e reparações esporádicas.

    A separação e a organização destes diferentes fundos é uma vantagem para a administração das contribuições dos condóminos e garante uma poupança regular para intervenções ou remodelações de maior dimensão.

     

  • 2. Se desligar um elevador, posso ser multado?

    Com o objetivo de poupar os encargos do edifício, e no caso de condomínios com mais de um elevador, é comum que os condóminos optem por desligar um deles. Esta decisão pode vir a revelar-se pouco vantajosa para o condomínio.

    O número de elevadores a instalar num edifício de acordo com o número de pisos é um dos critérios definidos no Regulamento Geral das Edificações e é com base nestes mesmos critérios que a Câmara Municipal emite a licença de habitação.

    Assim, sempre que se pretenda desligar um dos elevadores do condomínio, é obrigatório submeter esse pedido à Câmara Municipal ou a infração pode ser punida com uma coima entre os mil e os 100 mil euros (no caso de pessoa coletiva).

    Um elevador parado deteriora-se mais rapidamente e, ao deixar de ser objeto de manutenção, trará encargos acrescidos à sua futura reparação.

    Imobilizar um elevador pode mostrar-se contraproducente e, em vez da poupança pretendida, levar a uma sobrecarga financeira para o condomínio.

  • 3. E se um condómino se recusar a pagar as despesas correntes?

    Em caso de falta de pagamento(s), a administração do condomínio poderá interpor ação judicial contra o condómino em falta. Nesta situação, a ata da assembleia de condóminos que deliberou o pagamento desse valor funciona como título executivo.

  • 4. Quantas vezes devem os condóminios reunir por ano?

    Deve existir uma reunião de condóminos na primeira quinzena do mês de janeiro. Esta reunião é convocada pelo administrador do condomínio com vista à discussão e aprovação das contas do último ano e do orçamento para o ano corrente.

    A data de determinada assembleia de condomínio pode ser alterada através do título constitutivo ou por acordo unânime entre todos os condóminos.

    A Lei determina que podem existir reuniões extraordinárias sempre que convocadas pelo administrador do condomínio ou por proprietários que representem 25% do valor do prédio.

  • 5. Pode a casa da portaria ser alugada?

    Sim, é possível – desde que continue a ser tratada como parte comum do condomínio.

    Por outro lado, pode não ser usada exclusivamente como habitação. Se o título constitutivo não fizer limitações à utilização desta fração do condomínio, a Assembleia de condóminos pode deliberar por maioria de dois terços dar outro fim à fração da portaria.

  • 6. Quem está obrigado a celebrar o seguro do condomínio?

    O seguro do condomínio deve ser subscrito pelos proprietários que, individualmente, asseguram a estrutura da sua casa e a percentagem das partes comuns do condomínio (nomeadamente, telhado, paredes, escada) que lhes pertence.

    O valor do seguro do condomínio deve ser fixado pela Assembleia de condóminos, assim como o prazo para o efetuarem. Se estes não o fizerem, o administrador deverá subscrever o seguro ficando os proprietários obrigados a pagar o prémio.

  • 7. Pode o condómino fazer obras que modifiquem a linha arquitetónica do condomínio?

    Sim, se se verificarem as seguintes condições:

    (i) desde que não coloque em risco a segurança e a estabilidade do prédio;
    (ii) necessita de solicitar autorização à Assembleia de condóminos e esta tem de ser dada por maioria de 1/3;
    e (iii), posteriormente, terá de solicitar o respetivo licenciamento à Câmara Municipal.

  • 8. Se não habita na sua fração está obrigado a paga as despesas com o condomínio?

    Sim, terá que continuar a pagar o valor da quota de condomínio que lhe corresponde, uma vez que para a Lei o que conta é o uso que cada condómino pode fazer das coisas comuns – e não o uso que efetivamente faz dessas mesmas áreas.

  • 9. E se precisar de faltar à reunião de condomínio?

    A legislação portuguesa permite que outra pessoa o represente na Assembleia de Condóminos, sendo necessário que o representante apresente uma declaração escrita de delegação de poderes.

    Se, no entanto, não teve oportunidade de indicar quem o represente perante o condomínio pode, por telefone, informar outro condómino sobre a sua decisão de voto perante as questões em discussão. Esse condómino informa a Assembleia que o vai representar.

    Posteriormente, deverá ratificar, ou seja, aceita as decisões tomadas em seu nome.

  • 10. Como devem ser divididas as despesas do condomínio?

    As despesas correntes de cada condomínio devem ser pagas pelos condóminos na proporção do valor (permilagem) das suas frações.

    Exceto se se verificarem as seguintes situações:

    – Se o título constitutivo de propriedade horizontal determinar de outra forma.
    – Se o regulamento do condomínio determinar outras situações.
    – Se for aprovado em Assembleia de condóminos por maioria de dois terços a alteração da proporção da comparticipação (podem existir abstenções, não podendo existir qualquer voto contra).

  • 11. O condomínio pode afixar as dívidas dos condóminos na entrada?

    A administração do condomínio pode afixar uma listagem de dívidas na entrada do edifício desde que antes tal procedimento tenha sido aprovado em assembleia de condóminos ou fazer parte do regulamento do condomínio.

    Nesta lista só deve constar identificação da fracção e do montante em dívida – não é permitida a divulgação do nome do proprietário.

    De facto, se por um lado, a Lei protege a privacidade e a identidade de cada pessoa, por outro prevê também o direito à entidade credora em diligenciar medidas que possam ajudar a reaver os montantes em dívida.

  • 12. Assembleia de Condóminos: qual o poder? Em que número?

    A Assembleia é o órgão mais importante do condomínio, pois compete-lhe tomar as decisões sobre as diferentes questões que são colocadas.

    A Assembleia está limitada pelas normas imperativas da Lei e pelo título constitutivo, ou seja, tem poder para deliberar sobre todas as questões respeitantes às partes comuns do prédio mas não pode contrariar a Lei, só podendo alterar o título constitutivo por deliberação unânime.

    Deverá haver uma reunião na primeira quinzena do mês de janeiro. A reunião é convocada pelo Administrador com vista à discussão e à aprovação das contas do último ano e aprovação do orçamento para o ano corrente.

    A data da reunião pode ser alterada, quer através do título constitutivo, quer por acordo unânime entre todos os condóminos.

    A Lei determina que podem existir reuniões extraordinárias sempre que convocadas pelo Administrador ou por proprietários que representem 25% do valor do condomínio.

  • 13. Que despesas do condomínio podem entrar no IRS?

    Em prédios que paguem condomínio, apenas no caso do arrendamento de apartamentos os senhorios podem deduzir os encargos com a sua manutenção, como as quotas do condomínio e o seguro de incêndio.

    Caso a dedução destas despesas origine um valor negativo nesta categoria, esse valor é deduzido ao valor positivo obtido nos cinco anos seguintes.

  • 14. Quais os passos obrigatórios para convocar uma assembleia geral?

    Eis os principais passos para que obtenha os melhores resultados da assembleia geral de Condóminos:

    1. ORDEM DE TRABALHOS 
    Há que estabelecer a agenda, que assuntos vão ser discutidos e por que ordem. É importante prever algum tempo no final para outros assuntos que se queiram abordar.

    Para cada assunto estabeleça objetivos – é essencial que os objetivos sejam claros/concretos para que rapidamente se conclua quando estes são atingidos e se passe ao assunto seguinte. Comunicar antecipadamente a ordem de trabalhos aumenta a produtividade da reunião.

    2. NOTIFICAR
    Logo depois, notifique os Condóminos, não esquecendo os não residentes, com envio de convocatória. Pode optar pelo uso de correio registado.

    3. CONDUZIR A REUNIÃO
    Peça a assinatura dos presentes na folha de presenças que preparou, com lista das frações e respetivos proprietários. Durante a reunião, tenha um papel condutor, seguindo a ordem de trabalhos e perseguindo os objetivos de cada assunto. Tome notas.

    4. ATA
    Desenvolva a ata a partir das suas notas e logo após a assembleia, enquanto a informação ainda está fresca na memória de todos, incluindo a sua. Depois de concluída, peça a todos os participantes que assinem.

    5. CONDÓMINOS AUSENTES
    Segundo o artigo 1432º do Código Civil Português, os Condóminos que não compareceram à assembleia deverão ser informados das deliberações por carta registada com aviso de receção no prazo de 30 dias.

  • 15. Anualmente, é obrigatória a manutenção de extintores?

    A correta manutenção destes equipamentos é fundamental. Esta é obrigatória por Lei e deve ser feita anualmente ou sempre que o extintor for utilizado.

    Além de obrigatória, a manutenção tem que ser feita por empresas especializadas e certificadas segundo a norma NP 4413.

    Os extintores devem ter uma etiqueta de manutenção onde devem constar as seguintes informações: ano e mês do carregamento do extintor, ano e mês da revisão e ano e mês de validade, após o qual é necessário novo processo de manutenção/etiquetagem.

    O serviço de manutenção de extintores tem que ser feito por empresas registadas para esta atividade na ANPC – Autoridade Nacional de Proteção Civil.

  • 16. Como é constituída a quota do condomínio?

    A quota do condomínio resulta do que vier a ser orçamentado pela Administração e deve compreender os encargos com as partes comuns (incluindo as despesas correntes com limpeza e manutenção) e a comparticipação para o Fundo Comum de Reserva.

    FÓRMULA:
    Quota de condomínio = Orçamento anual x Permilagem da fracção

    Exemplo:
    Orçamento anual: € 18 000,00
    Permilagem: 20 por mil
    Quota de condomínio anual = € 18 000,00 x (20:1000) = € 360,00
    Quota de condomínio mensal correspondente = € 360,00:12 = € 30,00

  • 17. Quais são as partes comuns do condomínio?

    Um condomínio é geralmente constituído pelas seguintes áreas comuns:

    1 . Solos, alicerces, colunas, pilares, paredes mestras e todos os elementos da estrutura do prédio.
    2 .Telhados ou placas de cobertura.
    3. Entradas, vestíbulos, escadas e todas as passagens usuais dos condóminos.
    4. Instalações gerais de água, eletricidade, aquecimento e semelhantes.
    5. Pátios e jardins anexos ao edifício.
    6. Ascensores e garagens.
    7. Dependências do porteiro e, em geral, as áreas que não sejam de uso exclusivo de um dos condóminos.

  • 18. A manutenção dos elevadores é paga por todos? Incluindo o R/C?

    A Lei indica que as despesas relativas a elevadores, lanços de escadas ou outras partes comuns do prédio que sirvam exclusivamente alguns condóminos só devem ser pagas por quem as possa efetivamente usar.

    O critério para a atribuição destas despesas é a possibilidade de uso.

    Deste modo, os proprietários de frações situadas no rés-do-chão só não pagarão as despesas com manutenção e conservação dos elevadores se não os puderem utilizar como forma de acesso à respetiva fracção, nem existirem garagens ou terraços.

    Contudo, se puderem utilizar o elevador para acederem a um terraço de cobertura, a uma arrecadação ou garagem, mesmo que aleguem fazê-lo sempre pelas escadas, já terão de contribuir para as suas despesas de manutenção, pois são utentes naturais dos mesmos.