A vivência em condomínio pode ser um desafio, e embora as assembleias de condomínio existam para torná-la mais fácil, podem muitas vezes resultar em momentos de discórdia entre os vários condóminos de um mesmo prédio.
Por isso, vamos diretos ao assunto: em resposta à pergunta que intitula este artigo, sim, podem existir motivos para anular a assembleia de condomínio.
Motivos para anular a assembleia de condomínio: O que são assembleias de condomínio?
Em primeiro lugar, ao falar de motivos para anular a assembleia de condomínio, é importante recordar o que é uma assembleia de condomínio: é o conjunto dos condóminos do prédio que reunirá e deliberará no sentido de regular o funcionamento do condomínio. Assim, a assembleia de condomínio reúne-se na chamada “reunião de condomínio” mas à qual habitualmente chamamos assembleia de condomínio.
O Código Civil, no seu artigo 1431.º, estabelece: “A assembleia reúne-se na primeira quinzena de Janeiro, mediante convocação do administrador, para discussão e aprovação das contas respeitantes ao último ano e aprovação do orçamento das despesas a efectuar durante o ano.” A assembleia de condomínio ordinária é, assim, antes de mais e num primeiro momento, uma reunião anual, a ocorrer no início de janeiro de cada ano civil, durante a qual se organizam as contas do ano que passou e do que ano que virá. A data desta reunião pode, contudo, ser alterada por acordo de todos os condóminos, em ata ou regulamento.
Além desta assembleia de condomínio no início de janeiro, mais assembleias de condomínio podem ser realizadas ao longo do ano desde que sejam convocadas pelo administrador ou por condóminos que representem, pelo menos, vinte e cinco por cento do capital investido. Neste artigo, complementar aos motivos para anular a assembleia de condomínio, fique a saber a informação relevante sobre assembleias de condomínio.
Motivos para anular a assembleia de condomínio: que regras respeitar para o evitar?
Qualquer assembleia de condomínios (“reunião de condomínio”) tem de respeitar a legislação prevista no Regime da Propriedade Horizontal, estabelecido pelo Capítulo VI do Código Civil – no qual são também abordados os motivos para anular a assembleia de condomínio.
Comecemos pela convocação da assembleia. O Código Civil determina que:
“1 – A assembleia é convocada por meio de carta registada, enviada com 10 dias de antecedência, ou mediante aviso convocatório feito com a mesma antecedência, desde que haja recibo de recepção assinado pelos condóminos.
2 – A convocatória deve indicar o dia, hora, local e ordem de trabalhos da reunião e informar sobre os assuntos cujas deliberações só podem ser aprovadas por unanimidade dos votos.”
A convocação pode, também, ser efetuada através de correio eletrónico para os condóminos que manifestem essa vontade numa assembleia de condóminos realizada anteriormente. Esta informação deve ser lavrada em ata, com a indicação do respetivo endereço de correio eletrónico a usar. Caso a assembleia seja convocada de qualquer outro modo que não o previsto na lei, não tem validade legal; pelo que qualquer condómino tem aqui um motivo para anular a assembleia de condomínio.
A forma como as deliberações são feitas e a sua votação também podem ser motivos para anular a assembleia de condomínio, caso contrariem o que o artigo 1432.º constata:
- “2. As deliberações são tomadas, salvo disposição especial, por maioria dos votos representativos do capital investido”
- “3. Se não comparecer o número de condóminos suficiente para se obter vencimento, é convocada nova reunião dentro dos dez dias imediatos, podendo neste caso a assembleia deliberar por maioria de votos dos proprietários presentes, desde que estes representem, pelo menos, um terço do capital.”
Se não conseguir comparecer à assembleia de condóminos, no seu lugar pode comparecer outro proprietário da fração. No caso de ser o único proprietário, o Código Civil prevê que possa nomear um representante que, em seu nome, possa comparecer na assembleia de condóminos convocada.
Neste contexto, uma informação importante: o Código Civil determina que as deliberações têm de ser comunicadas a todos os condóminos ausentes no prazo de 30 dias, por carta registada com aviso de receção ou por correio eletrónico. Por sua vez, os condóminos têm 90 dias após a receção da carta referida para comunicar, por escrito, à assembleia de condóminos o seu assentimento ou a sua discordância.
O silêncio dos condóminos é considerado como aprovação da deliberação comunicada, devendo os condóminos não residentes comunicar ao administrador, por escrito, o seu domicílio ou o do seu representante.
Por isso, se não tiver estado presente na assembleia e não for devidamente notificado das deliberações tomadas, tem mais um motivo para anular a assembleia de condomínio legitimamente.
A par destes motivos, a lei diz ainda que “as deliberações da assembleia contrárias à lei ou a regulamentos anteriormente aprovados são anuláveis a requerimento de qualquer condómino que as não tenha aprovado”.
Em resumo, estes são alguns dos motivos para anular uma assembleia de condomínio:
- quando a convocatória da assembleia não foi realizada do modo ou com a antecedência previstos na lei;
- quando a maioria para aprovar a deliberação não foi respeitada;
- quando, tendo estado ausente na assembleia, não foi informado das deliberações conforme determinado pela legislação;
- quando as deliberações forem contrárias à lei ou a regulamentos anteriormente aprovados, como:
- dispensar a obrigatoriedade de um seguro contra risco de incêndio para as partes comuns e frações;
- permitir aos condóminos a utilização do espaço de um condómino sem a sua autorização.
Motivos para anular a assembleia de condomínio: como fazê-lo?
Agora que conhece os motivos para anular a assembleia de condomínio de forma legal, é tempo de saber como pode fazê-lo.
De acordo com o ponto 2 do artigo 1433.º do Código Civil, “no prazo de 10 dias contado da deliberação, para os condóminos presentes, ou contado da sua comunicação, para os condóminos ausentes, pode ser exigida ao administrador a convocação de uma assembleia extraordinária, a ter lugar no prazo de 20 dias, para revogação das deliberações inválidas ou ineficazes”.
Consulte também este artigo para saber mais sobre a impugnação de atas de condomínio e de deliberações.
E se tiver dúvidas sobre motivos para anular a assembleia de condomínio que não vê respondidas neste artigo, o melhor é contactar a Lithoespaço, especialista em gestão de condomínios!
