Obras nas áreas comuns do prédio é sinónimo de um gasto que terá de ser assegurado por todos os condóminos, além de eventual ruído e pó por todo o imóvel; já obras numa fração em específico podem ser particularmente incómodas para os restantes condóminos, especialmente devido ao ruído que provocam.
Felizmente, esta questão está regulamentada na lei do condomínio (obras). Neste artigo, compilamos tudo o que deve saber se está a pensar propor obras ao prédio na próxima reunião de condomínio ou se quer fazer obras em sua casa.
Lei do condomínio: obras nas zonas comuns
Antes de abordarmos o que estabelece a lei do condomínio sobre obras, é necessário compreendermos o que são, afinal, as zonas comuns dos prédios.
De acordo com o Decreto-Lei 47344, são o solo, bem como os alicerces, colunas, pilares, paredes mestras e todas as partes restantes que constituem a estrutura do prédio; o telhado ou os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso do último pavimento; as entradas, vestíbulos, escadas e corredores de uso ou passagem comum a dois ou mais condóminos; as instalações gerais de água, eletricidade, aquecimento, ar condicionado e semelhantes; e presumem-se ainda comuns os pátios e jardins anexos ao edifício; os ascensores; as dependências destinadas ao uso e habitação do porteiro; as garagens. Em suma, lê-se no artigo 1421, “em geral, as coisas que não sejam afectadas ao uso exclusivo de um dos condóminos”.
A necessidade de realização de obras nestas zonas é discutida e decidida em assembleia de condóminos e os custos são divididos entre todos os condóminos, como determina a lei do condomínio (obras). Quer sejam intervenções de manutenção, renovação ou conservação, o valor a pagar por cada condómino é decidido em função do valor/permilagem das frações. Assim, cabe aos condóminos com as frações maiores pagar um valor mais elevado, e aos condóminos com as frações menores um valor mais baixo. Porém, estas despesas podem ser divididas em partes iguais, se assim os condóminos acordarem.
A lei do condomínio (obras) prevê também que as despesas relativas às partes comuns do prédio apenas usadas por alguns dos condóminos devem ser asseguradas por esses mesmos condóminos, e não por todos. Os elevadores são disto um exemplo clássico: a sua aquisição e manutenção deve ser assegurada pelos condóminos das frações que lhes darão uso. Neste âmbito, conheça também este exemplo sobre a lei do condomínio e obras em terraço de uso exclusivo.
A gestão de todo este processo, claro, cabe à administração do condomínio, em estreito diálogo e colaboração com os condóminos.
Lei do condomínio: obras “urgentes”, como fazer?
A lei do condomínio (obras) prevê que, na sua ausência ou perante impedimento do administrador, possam ser realizadas “reparações indispensáveis e urgentes” nas zonas comuns do prédio por iniciativa de qualquer condómino.
Todavia, até 2022 – ano em que entrou em vigor uma revisão do Código Civil -, a lei não especificava o tipo de reparações “urgentes”. E do que se tratam então? “As reparações necessárias à eliminação, num curto prazo, de vícios ou patologias existentes nas partes comuns que possam, a qualquer momento, causar ou agravar danos no edifício ou conjunto de edifícios, ou em bens, ou colocar em risco a segurança das pessoas”, determina o diploma da lei do condomínio (obras).
Lei do condomínio: obras nas frações
Se deseja fazer obras em sua casa, saiba que, segundo estabelece a lei do condomínio (obras), na maioria dos casos não precisa de autorização do condomínio nem camarária. Deverá necessitar de licença no caso de as obras em questão incidirem sobre a arquitetura ou a estética do edifício, mas o ideal será sempre confirmar com um advogado especialista se, no caso das obras que quer fazer, é necessário algum tipo de licenciamento.
Indispensável será avisar os restantes condóminos sobre a realização das obras, devendo para tal o responsável colocar um aviso acessível a todos com a duração da intervenção e o período ao longo do dia em que poderão expectar maior ruído.
E quando estiver prestes a arrancar com as obras, não se esqueça: devido ao ruído, particularmente incómodo para os vizinhos, a lei determina que podem ser realizadas entre as 8 e as 20 horas.
Quer seja sobre obras nas zonas comuns, quer em sua casa, a Lithoespaço está sempre disponível para esclarecer qualquer dúvida. Contacte-nos!
